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泰国置业全攻略(上)——为何选择泰国置业
海外置业在以前可能是高大上的代名词,但现随着国内房价不断攀高,人民币贬值,股票市场不容乐观,其他投资渠道要求专业精通,门槛较高,风险较大,房产一直以来都是国人投资首选,这就导致手上拥有充裕资金的投资者将焦点投向海外房地产,以至于海外置业成为大家的家常话题。

海外置业在以前可能是高大上的代名词,但现随着国内房价不断攀高,人民币贬值,股票市场不容乐观,其他投资渠道要求专业精通,门槛较高,风险较大,房产一直以来都是国人投资首选,这就导致手上拥有充裕资金的投资者将焦点投向海外房地产,以至于海外置业成为大家的家常话题。



 

那为什么泰国房产受到如此追捧?是较国内的低售价?是永久的产权?还是面朝大海,春暖花开的情怀?答案:都不是。鼎丰居分析了四点原因:

 

一、文化政策


相较于数十小时飞机到欧美及澳大利亚,泰国只需要3小时,中国更容易去泰国。近年来,泰国的热带气候和原生自然风景,吸引了一批又一批的中国游客。另外政府大力发展旅游业,放宽签证条件,入境方便许多。泰国素有“微笑之国”的美称,信仰佛教,人民善良淳朴和蔼可亲,对比欧洲的种族歧视在这里基本不存在,世界各国游客在这里都能感受到泰国人民的热情。中文在当地的认可度也颇高,良好的治安与风俗,加上较低的生活成本,国人很快就能融入当地的生活,而且当地的华人非常多。

 

二、出租回报率


由于泰国实行土地私有制,当地人更加倾向租房或自己盖别墅。外国人不能用有土地产权,大多购买永久产权的公寓。这就产生了一种现象,购房者选择投资在泰国买泰国公寓,但实际并没有在泰国工作居住,而泰国当地人民由于经历过金融危机,更加倾向租房住,从而导致很多房地产开发商实则开发居住性公寓,后期销售后大多变成酒店或公寓出租项目经营。另外泰国又是旅游胜地,全世界各地游客应接不暇,需要大量的酒店供应,促使公寓出租回报率一般能到4%-8%。根据国家旅游局关于2016年第二季度全国旅行社统计调查情况的公报显示,2016年第二季度全国旅行社出境旅游组织1372.28万人次、7581.22万人天,同比增长17.32%23.72%;第二季度旅行社出境旅游组织人次排名前十位的目的地国家或地区由高到低依次为泰国、韩国、日本、香港地区、台湾地区、澳门地区、越南、新加坡、马来西亚、印度尼西亚,泰国首当其冲成为出境旅游第一名。当然并非所有公寓都有这么高的出租回报率,还需看楼盘具体位置,下期会讲到泰国几个热点置业地区。


 



数据来源:国家旅游局

 

三、持有成本及税费


持有成本及税费无疑是海外置业首要考虑因素,尤其是一些征收房产税的欧美国家,看似房产成交金额并不高,但实质持有后所要供给的房产税是一笔不小的开支。泰国并无“房产税”,只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费(过户费、特种商业税、印花税、个人所得税)即可,税费总额在房产总价4%左右,另外一次性支付尝债基金为65/平米左右。在房产交易后,只需每月交付物业管理费5-10/平米。另外,在泰国置业以购买公寓为主,公寓普遍在30-60平米之间,金额大多在20-180万元左右,亲民的价格大大的降低房产投资门槛,很多中层家庭也加入其中。泰国持有成本仅仅只有房产自身成本、每月物业管理费,每月最低的水电费不超过50元,几乎可以忽略不计,物业管理费也不高,甚至可以说房产的净值就是持有成本,出租的利润还不算。

 

四、经济环境


 


2009年全球金融危机之后,泰国步入稳健发展。虽在2014年由于政局动荡,经济有所下滑,但整体GDP的上扬也是泰国经济发展的表现。曼谷作为东南亚第二大国际化大都市,拥有超过千万人口,加之诸多跨国企业在曼谷开设办公室,整个城市对房产租售无疑存在巨大需求。泰国交通部以确定2017年全年将投入600多亿建设国内交通,紧接着泰国央行30日发布全年GDP增长预估认为,得益于为国消费和为国出游两项短期刺激措施提振,预计2016全年GDP3.2%。泰国目前还是发展中国家,无论是工业还是房地产远不及发达国家成熟,相信泰国经济会保持平稳增长。



以下剖析一下影响泰国房地产的三大主流说法


一、美联储加息导致泰国经济下滑


很多人都觉得美联储的加息会对泰国经济有影响,从而导致房地产投资失利。确实,美联储加息确实会导致部分资金回逃,对泰国这样依赖出口经济的国家确实有一定影响,但所占比重极小。现在泰国的房地产架构已经国际化,正如上文所说,泰国房地产市场并非其本地人支撑,主要是大批的华人、欧美退休人士及部分的日本及韩国人主导。美联储加息对全世界经济都有一定影响,其他国家如中国、日本、韩国也会受到一定影响,除非这些主要投资人群能找到比泰国更好的市场,否则泰国房地产市场近10%的投资回报率依旧是投资热点。

 

二、泰国政变


泰国政府动荡造成大量的政治不确定性,促使当地投资锐减,主业旅游业急速下滑,失业人口大幅增加,影响房地产租赁市场不景气,房地产投资热情下降,促使房价下跌。但过去泰国多次政变,新政府首要上任第一任务就是恢复经济,几乎每次政变后都会出现经济高速增长,而且泰国几乎所有人民都有佛教信仰,性情温和。泰国政变会对当地短期经济造成影响,但就长期经济而言影响不大,而且还会出现投资低位。

 

三、楼盘过剩


泰国房地产近年来的高收益率吸引不少开放商的眼球,开发商大举开发,各地楼盘丛生。投资人群大多以外国人为主,出国投资移民人口有限,当楼盘增量大于投资人口增量就会造成过剩。这点是目前市场上最为担心的一点,而且现已出现端倪,下期会具体讲解几大热门投资地区,敬请留意。

 

总结


盲人投资的时代已经过去,稀缺的价值洼地依旧是投资者的最爱。如何辨别有价值有升值空间的房产,需要对泰国房产的深度了解及卓越独到的市场眼光。鼎丰居作为一家跨国企业,在泰国房地产行业已深耕多年,获得多个当地知名房地产开放商的直售权,拥多名资深律师、风控等专业团队成员,欢迎各界投资人士免费咨询。